外地棚户区改造经验

棚改是本届政府的一项重点民生工程，许多地方也把棚改作为当前形势下稳增长的重要新动力。10月10日，全国棚户区改造工作电视电话会议召开，李克强总理作出重要批示,强调把棚改放在民生工作的突出位置，要不折不扣地按期完成既定任务。按照国务院会议部署，近期将对棚改工作进行专项督察。 

一、内江：货币化安置100%，首创自主购房安置方式促进住房消费，棚改促内需成效显著

四川省内江市通过创新服务平台、棚改“购房安置”等创新举措，引导和鼓励棚改居民自主选购商品房作为安置房，棚改100%货币化补偿，政府不再建设安置还房，实现了群众、企业、政府的共赢，使棚改成了内江市“稳增长、惠民生”的新动力。

（一）采取货币补偿与购房安置两种补偿方式，以购房安置替代传统的产权调换，引导棚改群众就地购房

为了以“棚改促内需”，内江明确提出了“当地购房率”达到60%的目标，并推出了多项创新举措。

在货币补偿让利于民的基础上，鼓励、引导棚改住户就地购房。对自愿购房的棚改群众，除按市场评估价补偿外，再增加三项补贴：被征收房屋套内面积补贴，新购房屋面积补贴，公摊面积购房补贴。房屋面积保底45平方米补贴。开发商也同时推出了有吸引力的购房优惠。政府的推进政策和企业的优惠措施，调动了棚改居民选择货币化安置的主动性和积极性。

货币补偿及购房安置，满足了居民的多元化住房需求，同时也促进了房地产市场的发展。除了惠及民生和企业外，政府也实现了共赢：由于不再修安置还房，省去了还房建设中的繁琐环节和费用支出；不再在拆迁地建设还房或搞开发，为旧城改造腾出了巨大空间；本地购房率的提高，有效化解了商品房库存，在稳增长、税收方面的收获也很明显。

（二）建成棚改居民购房服务平台，开展“线上选房，线下交易”,让棚改居民“出棚即可进楼”

今年7月底，内江市运用“互联网+房地产”的新模式，搭建O2O棚改居民购房服务平台，实现了购房安置过程的信息公开和一站式服务。

该平台由内江市棚改居民购房服务中心、内江市危旧房及棚户区改造信息网，分别作为线下和线上部分共同构建而成。在“线上”，棚改居民可登陆购房服务信息系统，了解政策法规、棚改动态、房源信息等。系统内的房源信息实时更新，居民可查看楼盘名称、楼层、面积、户型、各项优惠政策等；线下棚改居民可在服务中心内签订棚改协议，并享受中心为其提供的政策咨询、对比算账、选购商品房、网签合同等“一站式”服务。

（三）设立棚改居民购房专户，购房款封闭运行，确保群众购房安全

与居民单独购房不同，在内江“购房安置”模式中，棚改购房款不直接付给开发商，而是转入受房管局监管的专用账户。待《购房合同》生效备案后，购房款的一部分将由服务中心直接付给房地产商，此账户仍受房管部门监管。产权手续办结后，余款才能全部支付给开发商。

与此同时，在棚改服务中心签订的购房合同，同步转至房管局备案并接受监管。由于房管局提前备案，明确了购房人的产权，使得所购房不能用于开发商抵押或他用，法院也不能予以冻结，确保群众买上“放心房”。

二、铜陵市在棚户区改造中试行“房票”方式安置

在继续执行现有货币化补偿、产权调换两种安置补偿政策的同时，铜陵市提出了“房票”安置的新方式。

“房票”安置方式是指棚户区房屋搬迁时，就地或就近没有安置房的，比照就地或就近建设安置房进行产权调换安置政策标准，将政策安置面积部分的市场评估价款与政策规定应奖励补助之和，减去棚户区居民按产权调换方式应承担费用后的余额转化为货币，向搬迁户出具“房票”。棚户区居民可以凭“房票”购买政府投资建设的安置房，或购买政府组织团购的安置房。“房票”仅作为购房时的支付凭证，不可兑换现金。 

实行“房票”方式安置，同一棚户区居民，按照同一标准和尺度计算“房票”，保障了公平公正；“房票”不限定棚户区改造居民选房的地理位置和住宅项目，满足不同安置需求，更加人性化；政府通过先给付“房票”，再逐年和建设单位结算房款，减轻了政府即期支付压力。

三、郑州等市融资模式的创新 

（一）郑州市投融资方式多元，多渠道破解资金问题

郑州市通过深入推进与开发性金融机构的有效对接，鼓励引导金融机构共同加强对相关棚户区改造项目的信贷支持，通过省级政府融资平台“统贷统还”模式，由金融机构提供专项贷款、争取上级专项资金、加大市财政投入力度、发行企业债券、公积金贷款试点等，积极探索多元化融资。

2012年9月，住房城乡建设部、财政部和人民银行总行联合下发《关于做好扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设试点范围工作的通知》，郑州作为河南省试点城市，就公积金贷款支持保障房建设进行了积极探索。

（二）大连市完善“政府采购”融资机制，出台《棚户区改造融资工作实施方案》

2014年，印发《大连市棚户区改造融资工作实施方案》，以大连保障住房建设投资有限公司（以下简称住房建设公司）作为全市棚改融资统贷平台，采取统借统还的方式，按照项目资本金不低于20%的比例，由住房建设公司统一向国家开发银行（以下简称开行）申请棚改专项贷款，再转借给各区市县、先导区指定承接平台，用于支持纳入国家2013—2017年棚改计划项目建设。

1、统借统还。由住房建设公司统一向开行申请贷款，各区市县政府、先导区管委会需事先指定承接平台（公司性质，市内四区统一由市土地储备中心作为承接平台），由住房建设公司将棚改贷款转借各承接平台。市财政局负责统筹组织协调还款，住房建设公司负责将各区市县、先导区还款资金归集到专户，统一还款。

2、主体明确。各区市县政府、先导区管委会是棚改的实施主体、用款主体和还款主体。承接平台或相关产权单位将棚改项目对应土地和可出售的在建工程等抵（质）押给住房建设公司。棚改项目申请的贷款，由各区市县政府、先导区管委会逐年安排还款。如不能按时还款，由市财政先行垫付，再通过处置抵（质）押物收入偿还，如不足则由市财政从各区市县、先导区财政扣款偿还。

今年以来，大连市通过完善“政府采购”融资机制、充分使用棚改融资政策、强化部门统筹协调等，建立了政府采购融资贷款模式的基本制度，制定了工作流程。

（三）青岛设立棚户区改造市、区两级共管基金运作筹资模式

1、建立两级棚户区改造基金。设立市级棚户区改造基金，主要包括公共财政预算安排、土地储备增值收益等4项来源；设立区级棚户区改造基金，主要包括市级转移支付、返还原属市级土地收益等6项来源。

2、建立灵活调控的资金保障体系。在财政预算安排、土地收益返还、项目贷款之间实行年度动态调控，确保棚户区改造资金盈亏平衡。

3、建立全过程的监管机制。对项目改造实施方案、征收补偿费用等各个成本控制关键环节，实行部门联动监管制度。实行专户管理制度，对棚改资金专户储存、专款专用，专账核算、封闭运行。实行债务风险防控制度，对区级棚改贷款资金实行额度管理，防范政府偿债风险，维护政府信誉。

（四）温州市通过建立保障房引导基金、发行私募债和国开行贷款，筹集落实棚户区改造资金

一是鼓励县市政府设立棚户区改造融资平台，直接向国开行申请贷款，专项用于棚户区改造项目；二是将市本级设立的国有融资公司作为市棚户区改造融资统贷平台，采取统借统还的方式向国开行借贷资金，再转借给市辖各区政府指定的承接平台，以各区政府为棚改项目实施主体，利用国开行软贷款政策，加快市中心城区棚户区改造项目实施；三是创新企业债券融资方式，充分利用企业债券融资政策，采取支持和引导措施，鼓励企业债券融资支持棚户区改造项目，扩大企业债券资金用于棚户区改造的规模。